保利地产旗下的信保(天津)股权投资基金管理有限公司(下称“信保基金”)、上海保利建锦房地产有限公司力压群雄，以45亿元拿下上海徐汇区滨江地块。

事实上，保利系地产基金已运作近2年。通过地产基金，保利地产通过6亿元就撬动了20亿元的投资，杠杆效应明显。正是在此诱惑下，滨江房产、金地、万通、复地等知名开发商都纷纷涉水房地产基金。

清科研究中心数据显示，今年前三季度地产基金募集总规模达到21.49亿美元，从各季度的数据看，地产基金有加快扩容趋势。

对此，某大行江苏分行人士向记者表示，目前对地产贷款的限制并无放松，总的原则依然是控制增长速度，逐步退出。地产基金在此情况下应势而生。

除参与拿地，地产基金还参与项目债权、股权融资。上海一位地产基金人士表示，不少现金流出现问题的项目，现在通常三到四折就能拿下。

首期募资24亿

大型开发商发起的地产基金是近两年市场里的重要力量。上海一位地产研究人士表示，利用基金实现财务杠杆，是开发商设立地产PE最为重要的原因。

2010年6月，保利地产作为主发起人成立了注册资本为3000万元信保基金，并持有40%的股权。

此后，信保基金作为普通合伙人发起设立了信保(天津)股权投资基金合伙企业(有限合伙)(下称“天津信保”)，基金计划募集规模30亿元，当年就募集了24亿元，其中保利出资6亿元。

2011年，信保基金增资到1亿元，保利地产的投资成本增至4000万元，持股比例依然是40%。信保基金在今年上半年的营业总收入为3203.55万元，净利润为1327万元。

对于保利地产而言，看重的并非地产基金的收益，而在于地产基金带来的财务杠杆。

天津信保成立后频频出手，且多与保利地产有关。在2010年，天津信保先后向保利地产旗下的南京保利紫晶山、武汉保利中央公馆、沈阳保利香槟花园等项目投入20.08亿元，其中股权投资2.95亿元，债权投资17.13亿元。

保利地产的半年报显示，在关联方向上市公司提供资金余额一项中，信保基金为7.58亿元，天津信保为12.61亿元。

也就是说，保利地产在信保基金、天津信保的投入总共为6.04亿元，而引来了20.19亿元资金“活水”。事实上，这还是余额，累计发生额可能更大。

从去年以来，滨江房产、金地、万通、复地等知名开发商都纷纷涉水房地产基金。在9月底，嘉凯城集团与中融信托准备共同成立基金管理公司，然后发起嘉瑞长三角优势发展基金一期，基金规模约10亿元，资金主要用于嘉凯城湖州龙溪翡翠项目。双方预期10月底完成基金募集及投资。

收购核心商圈项目

由于房地产开发贷并无放松迹象，地产基金在此情况下募集资金规模不断扩大。清科研究中心数据显示，2012年第三季度，8只房地产基金募资额为15.78亿美元，其中嘉德资产管理公司设立的凯德商用中国发展基金第三期单只基金规模高达10亿美元，也是本季度募集金额最高的一只基金。

倘若加上上半年8只房地产基金募集的5.71亿美元，今年前三季度地产基金共募集21.49亿美元。另外，在房地产类投资交易方面，前三季度共发生21起，披露金额达到7.44亿美元。

上述地产基金人士表示，规模较大的地产基金对项目还是比较谨慎的。在地域选择方面，城市化率高的一线城市以商业地产为主;二线城市以住宅项目为主，三四线城市则是尽量不碰。

高和资本董事长苏鑫此前也表示，主要在一线城市做商业地产，并逐步扩大到二线城市中排名前10或者前15的地区。

“虽然现在对商业地产泡沫的争议很大，但是一线城市核心商圈的商业地产项目，只要有足够的价格折扣，地产基金依然敢于出手。”上述地产基金人士表示，该基金近期也在寻找这方面的并购机会。

债务缠身的中华企业在近日也将其中华企业大厦五至二十七层相关物业以7.9 亿元的价格卖给天津畅和股权投资基金管理有限公司。有报道称，该公司法定代表人正是商业地产基金高和资本董事长苏鑫。

另外，在交易对手选择方面，主要是以上市房企或者是排名靠前的房企为主。“对于现金流紧张，或者已经资不抵债的项目，通常三到四折的价格就可以谈下来，并且是控制100%的股权。”上述人士说。