起家于浙江杭州的“银泰系”正在将目光从主业商业百货转向商业地产及矿业等重资产领域。

　　据银泰系内部人士介绍，银泰系创始人沈国军此前对百货业务可谓事必躬亲，而今他已很少过问百货业务，基本都是在看地产和矿业项目。

　　日前，在杭州武林广场银泰系旗舰店办公楼内，《第一财经日报》通过视频采访到了不常露面的沈国军，与此前的低调不同，在采访中，沈国军高调宣布今后要转型大举投资购物中心，力拓商业地产。此外，随着科学城(000975.SZ)改名为“银泰资源股份有限公司”(下称“银泰资源”)，预示着沈国军的目光更多地将转向商业地产及矿业。

　　银泰系版图

　　“你只要说是银泰什么店，我们就知道在哪里。”在记者赶赴银泰办公楼的出租车上，一位杭州司机这样说到，“银泰”俨然成为GPS搜索关键词。

　　“我在银行工作了11年。做过银行业务、办公室主任，管过信贷业务，也去海南做过银行企业。”沈国军说。

　　1997年，沈国军从银行辞职，并创建中国银泰投资有限公司(下称“中国银泰”)，次年，银泰系确立主业——百货，投资4亿元创立浙江银泰百货公司，在武林广场开店，虽然1999年银泰百货仅4.18亿元的销售额，但10年后，该数字超过了25亿元。2007年，银泰百货(01833.HK)在香港上市，在开创内地民企赴港上市先河的同时，也创造了240多倍单股超额认购的纪录。目前，银泰百货在全国逾30家店。

　　另据银泰百货日前公布的2012年全年业绩数据，收入升25.3%至39.1亿元，同店销售增长约9.1%，纯利增长18.4%至9.7亿元。期内销售所得款项总额增19.8%至139.4亿元。

　　但沈国军并未满足于此，2000年，中国银泰与宁波市国有资产管理局签订《股权转让协议》，收购后者持有的21.41%宁波华联国有股，之后宁波华联更名为“银泰股份”，并将该公司百货业剥离给银泰百货，2009年7月，银泰股份更名为“京投银泰股份有限公司”(600683.SH，下称“京投银泰”)，成为银泰系进军地产业的平台。

　　不过，根据京投银泰发布的2012年业绩预亏公告，预计2012年度归属于上市公司股东的净利润与上年同期相比减少40%左右。2011年，京投银泰归属于上市公司股东的净利润为1.19亿元，当年营业总收入为15.19亿元。

　　“沈国军是个思路灵活且具投资魄力的人，之后他又将目光放在矿业投资上。”知情人士告诉记者，投资矿业并非沈国军一时冲动，这是他考察许久后的决定。

　　2005年11月，中国银泰以2.808亿元收购科学城24.4%股权，成为第二大股东。2007年9月，中国银泰增持29.90%股权，成为科学城第一大股东。2011年7月，科学城与中国银泰、新腾投资、利方新盛签订协议，购买资产估值约为6.59亿元的新腾投资和利方新盛共同持有的富安矿业100%股权，至此，科学城成为银泰系开拓矿业的上市公司平台。

　　科学城此前公布的2012年年报显示，报告期内，公司的营业收入主要为北京柏悦酒店餐饮住宿收入。北京柏悦酒店在报告期内正常经营，业绩比上年略有增长，但由于公司重组费用的增加，致使公司本年度利润比上年有所下降。公司实现营业收入2.56亿元，与上年同期相比增长5.30%；实现营业利润2304.52万元，与上年同期相比减少20.44%；实现净利润1628.67万元，与上年同期相比净利润减少45.60%。

　　颇有意思的是，银泰系这几年还涉足文化科学领域，其新“文化科技”板块中开发项目包括北京银泰鸿业高尔夫俱乐部、三亚东锣岛休闲旅游风景区、重建王府井步行街吉祥戏院等，甚至中国银泰还向中国杂技团注资，转制为中国杂技团有限公司。

　　上述银泰系内部人士告诉记者，目前仍旧以百货为主，因为发展稳定而且利润可以保证。但百货市场环境不好，利润率不高，所以不会是未来重点扩张的对象；今后商业地产将是银泰发展的重头，并以综合体和购物中心居多，上市公司京投银泰和非上市的银泰置地会力拓商业地产；虽然矿业也是一大重点，但矿业开采风险高，相对而言，地产开发性价比较高。

　　主业烦恼

　　或许，银泰系的转型与在百货业上拓展连连失利也有关系。

　　“数年前，银泰系频频举牌杭州百大集团(600865.SH)及鄂武商A(000501.SH)，来势汹汹地争夺第一大股东的地位，一时间，银泰系的资本运作风光无限，但正因为势头太猛，使得被举牌企业的大股东对银泰系产生抵触，双方厮杀多个回合后，银泰系做大股东的梦想接连破碎。”知情人士表示。

　　其中，长达7年的鄂武商大股东之争是银泰系失利百货业扩张的最好注脚。高潮出现在2011年3月，银泰系以二级市场上增持鄂武商的方式，使得大股东武商联及其关联方陷入被动，武商联及其关联方在4个月内寻找到7位一致行动人、以逾10亿元现金代价保住其大股东地位。其间银泰系和武商联“你来我往”，甚至一度在会议上发生争执，直到去年7月，武商联及其一致行动人以21.21元/股的高价，完成要约收购2536万余股鄂武商股份，使“武汉国资系”股东持股由29.32%升至34.32%，而银泰系占股降至24%以下，至此大战宣告结束。

　　除了难获第一大股东地位，银泰系的百货业也遭遇瓶颈。公开资料显示，中国百货行业毛利率在2007年达到20%峰值，之后呈现逐年下降趋势，2011年百货业毛利率回落至18.45%。去年一季度，百货行业毛利率再降至18.14%。上海市商业信息中心数据显示，截至2012年11月底，上海市重点监测的50多家百货店中有53%的企业出现同比下降，其中23%的企业降幅达两位数。销售额前20名的百货店中9家企业出现同比下降，其中4家降幅超过10%。

　　以数家2012年百货类上市公司报表数据来看，行业盈利能力早已不复从前，平均综合毛利率从10年前的30%下降至如今的不到15%。截至今年3月底，16家上市银行中已披露2012年年报的10家显示，去年上市银行不良贷款上升最快的行业为批发、零售行业。

　　转型

　　近期，低调的银泰突然一反常态地高调宣布将银泰百货更名为“银泰商业(集团)有限公司”(下称“银泰商业”)。而更名的背后则蕴藏着银泰系在经历百货低潮期后向重资产地产业倾斜转型的信号。

　　银泰商业强调旗下有三大主要的业务——银泰百货、银泰购物中心及电子商务(银泰网)。沈国军坦言，银泰百货乃传统业务，但今后百货新店会谨慎开设，购物中心板块则是扩张的重点，电商是未来发展趋势。

　　“这次更名主要是基于我们发展这么多年以后，已不仅只有百货店业务了，还有购物中心与电商，我希望未来这‘三驾马车’齐头并进。银泰商业未来数年内将有约20家新店要开业，其中大部分以购物中心为主。大概经营面积会在150万平方米左右。在今后的3年内，银泰商业的经营面积会接近300万平方米，公司的经营性质将有很大的改变。”沈国军告诉记者，尽管目前百货店仍是主打，但未来的银泰商业中会加码发展购物中心。

　　“如果是规模小，面积小，独立的百货单店的话，未来我们会开得比较谨慎些。这类百货店会考虑以主力店的形式去进驻购物中心。今后，我们还是争取在购物中心和电商业务上有快速的成长。”沈国军坦言，未来希望使百货、购物中心和电商业务以1∶1∶1之势“三分天下”。

　　“百货业正陷低潮期，租金、人力等成本上升，租约到期甚至还未到期时，业主不续约等问题使得百货业这几年关店风波不断，行业利润下滑，且联营扣点模式的百货经营复杂繁琐，越来越难做，相反，购物中心的商业地产经营模式清晰简单，不管品牌商经营如何，作为购物中心业主方的银泰系只要收租即可，也不存在租赁续约问题，且有物业增值保证，购物中心的关键是地段和招商，目前银泰系有至少2000多个品牌合作者，招商应该不成问题，只要银泰地产板块能拿下较好地段的物业就应该有不错的回报。这或许就是银泰系在未来更注重商业地产型购物中心的原因。”时富金融消费产业分析师廉波说。

　　记者注意到，银泰地产板块分为银泰中心、银泰城、银泰MALL、酒店、写字楼和住宅，其中前四者都属于结合购物中心发展的形态，根据沈国军的计划，未来20多家新店中大部分都是购物中心，可见银泰系新店大多走商业地产路线。

　　“银泰系各个板块未来会配合发展，由银泰置地做商业地产开发，然后由银泰商业进行管理。我们也承认，注重购物中心发展肯定是有结合地产增值的想法，尽管投资物业成本会较高，但对我们来说这种模式盈利优势明显，结合娱乐的体验式购物中心越来越重要，一旦成功则收益会更好。”沈国军告诉记者。

　　银泰商业今年在杭州会开2家购物中心，杭州湖滨国际名品街二期将在今年4月份试营业，建筑面积有10万平方米。今年9月，银泰城将会在杭州城西开业。目前在建的有2个项目，一个在杭州城北，另一个在杭州余杭临平的地铁物业，已动工，建成以后会是当地最大的购物中心。

　　“沈国军很懂得根据市场的变化追逐高盈利点，百货低潮期自然要转型高回报的商业地产。而目前电商是趋势，银泰网虽然现在业务占比仅4%左右，但电商板块去年实现销售收入近6亿元，同比增长281%，所以必须发展。沈国军与马云提出的合作大物流概念也与未来配合网购物流配送有关。另一个让沈国军看重的是矿业，虽然矿业投资有一定风险，但这也属于高回报业务，因此今后也要力拓。”知情人士透露。

　　记者在采访中注意到，在银泰百货更名为银泰商业的同时，科学城也悄然更名为“银泰资源”，即今后银泰系会以统一的“银泰某某”标识来运作商业、地产、矿业等主业，这是中国银泰整体层面的统一规划整合，也是银泰系从以租赁为主的“轻资产型”百货业务向高回报的“重资产型”矿业、地产业务转型的讯号。

　　此前，中国银泰已与内蒙古锡盟、地矿集团签订战略合作协议，三方将以银泰资源为平台，在投资收购有色金属控矿权、探矿权、转采矿权、采矿权建设开采以及有色金属冶炼及深加工等方面合作。银泰资源将于近期大规模投资地质勘查、矿业开发及矿产品深加工行业。