有报道称，农村集体建设用地所有权确权工作有望于11月前完成，且十八届三中全会后，土地制度改革有望进一步推进，即农地有望通过招拍挂等形式进行市场化流通，权益进行市场化分配，但可能不会突破现有法律框架。

　　农地直接入市流通有助于缓解农地征用后级差地租分配失衡格局，使农地直接与市场对接，发挥市场机制在土地市场的资源配置作用，并将削弱地方政府对土地财政的依赖。若如此今年以来各地政府加速变现土地出让金，可看作是土地财政的最后盛宴。

　　不过，由于去年12月末十一届人大常委会审议的《土地管理法(修正案草案)》，并未修订“任何单位从事建设，都得使用国有土地”之规定，这使土地双轨制及地方政府垄断土地市场的格局尚难从根本上突破，农地直接入市将面临法律障碍。而《土地管理法》修改的知易行难与征地收益分配直接相关，即与补偿相关的征地制度改革被认为是土地制度改革的最大难题，但这是值得商榷的。

　　与补偿相关的征地制度改革，实质上是土地双轨制派生出的附属命题，若能从法律制度上取消这种存在制度套利空间的双轨制，征用补偿机制最终就变成一个市场机制问题，避免地方政府在土地市场集运动员和裁判员于一身的角色错位，厘清政府与市场边界，让权力回归制度框架。其实，土地级差地租是土地用途改变后单位土地产出与原土地用途下单位土地产值之差，并非土地用途改变本身。在市场充分竞争状态下，非农用地的需求呈边际均衡状态，即尽管农转非后的土地单位产值普遍高于农地产出，但农转非受到了非农用地需求的约束，而导致农转非供给越多，地价就越低，直至地价接近于单位农地产出收益的某个倍数。

　　当前各地倚重的土地出让金，更多的是一种行政垄断租金，而非真正市场化的土地级差地租。毕竟，目前中国一则存在严峻产能过剩，部分省市出现大量鬼城，以及在城市扩容下城镇单位面积产出呈边际递减趋势，如2009年城市建成区的GDP为每平方公里7.05亿元，而1990年和2000年分别为0.79亿元和2.97亿元，显示单位GDP增速呈边际递减态势，且上海等地的高地价和房价正对部分要素资源产生挤出效应；一则近年来各地土地出让金增速却呈井喷态势。

　　这种撕裂的反差反映出当前各地地价上涨已非真正的市场化级差地租收益，而是政府行政垄断土地市场下的垄断租金收益，且地价和房价越高，城市居民真实通胀压力越大，企业运营成本越高，经济潜在增长越来越低，同时行政垄断地租和高房价如同对新进城市者的价格“剪刀差”，生硬地通过资产价格泡沫进行收入再分配，派生出大量城市食利阶层。

　　由此可见，当前要推动农地直接入市，封堵土地市场的二元制度套利空间，亟需加快修改《土地管理法》等法律，为农地直接入市扫清法律和制度障碍，真正促使地方政府退出土地市场，这不仅有助于土地市场的市场化，让地市真正基于市场进行配置资源，刹住房地产泡沫自我强化路径，而且将有助于厘清政府与市场边界，使地方政府摆脱土地财政，降低经济社会运行成本，激活经济内生活力。

　　同时，还需财税体制改革的匹配。即一则在地方政府退出土地市场的同时，适度推出房产税、遗产与赠与税等，为地方政府提供稳定税源，一则加快清理整顿地方债，对地方债可实行中央政府用国债置换部分，地方通过出售国有资产偿还部分和银行承担部分等方式妥善处理。

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