最近，国内关于银行不良贷款反弹的讨论多了起来，而房地产信贷风险更是成为压在银行信贷上的一根重重的稻草。

　　从去年三季度开始，中国银行业不得不悄然告别不良贷款双降的态势

中国人民银行营业管理部副研究员李宏瑾

　　犹记得，2008年全球金融危机爆发时，爱尔兰仍然财政盈余，西班牙银行体系也是财务健全，但在一夜之间就被打入冰河，陷入危机深渊，这一幕在当前的中国并非仅是夸张的想象。

　　确实，IMF的警示和国内关于房地产信贷风险的担忧还是有道理的。浙江作为当前信贷风险的集中地，不久前又有民企中江集团因投资地产、酒店失利，资金链断裂，目前正进行破产重组。显然，经过多年价格飙升的房地产泡沫成分正在开始破裂，而这必将危及银行信贷资产的质量。

　　一个多少有些题外的讨论是，最近莫纳什大学的黄有光教授根据房价收入比，认为中国房地产市场并没有泡沫问题。但是，对于什么是泡沫，人们始终没有一个明确的定义，而根据金融危机史大师金德伯格的说法，“所谓泡沫，就是资产在一个连续过程中陡然涨价，价格上升会使人们产生还要涨价的预期，并主要以通过买卖牟取利润。”明确表明，价格的持续过快上涨可以成为判断泡沫是否存在的一个重要标准。

　　而黄有光教授则根据人均收入增加快于房价上涨，断言楼市不存在泡沫。殊不见，近几年中国收入差距越来越大，用人均收入与房价的关系判断房市泡沫显然不准确。2006年以来，特别是2009年末以来，中国房价的快速上涨完全符合泡沫定义的标准，而在泡沫的形成过程中，银行信贷发挥了重要作用。

　　2006年1季度至2012年1季度，我国人民币信贷平均增速为18.4%，而房地产信贷平均增速则高达25.3%，其中，房地产开发贷款平均增速为25.7%，住房贷款平均增速25.4%，都远远大于信贷平均增长。

　　特别是，在2008年4万亿元经济刺激政策的作用下，我国的货币条件异常宽松，短短四年间广义货币和信贷总量就增长近一倍，流动性泛滥可谓是水漫金山。超量的货币在推升物价的同时，更多地流向了房地产等资产部门。在房价上涨的强烈预期和宽松的货币环境下，大量投资进入房地产行业，甚至很多原来与房地产不相干的投资者也一股脑地涌进市场来。但是，一旦经济形势和信贷条件逆转，房地产开发的盛宴也立刻变为了投资者的严冬。在资金流出现问题时，只能是贷款违约，破产清算。别说中江集团这种2008年才进入烈火烹油的房地产业的后起之秀，就算是房地产开发业大佬，若对行业和形势判断错误，一样会面临清盘局面，比如不久前刚刚断臂求生的绿城集团。

　　无疑，银行在房地产信贷和房价泡沫形成中起到了推波助澜的作用。目前，我国商业银行信贷技术更多地依赖抵押品，特别是在房地产贷款市场及以房地产和固定资产为抵押的贷款市场上，一个非常明显的特征就是，用于抵押的资产价值与能够获得的贷款数量之间有一种相互促进的作用，这种静态关系还可以扩展至未来资产价值和未来贷款数量上。如果现在的资产价值高，未来的资产价值也会高；现在的贷款数量高，将来的贷款数量也会高；现在的资产价值高，将来的贷款也往往会比较高，因为可以用更多的资产做抵押来获得更多的贷款。在这种自我增强的正反馈机制作用下，银行发放大量贷款也就不足为奇了。

　　不过，毕竟贷款是要还的。在资产价值一定的情况下，如果资产价格波动下降，甚至是大幅度下降，必然对未来资产价值和银行信贷产生连锁性负面影响。如果资产市场价格已低于抵押的账面价值，借款人将很可能出现贷款违约行为，甚至是破产，从而导致银行大量坏账的出现。由于银行的高杠杆率，大规模的坏账冲销将严重损害银行的资本金，而这将进一步削弱银行的放贷能力，从而进一步导致资产价格下降。整个社会的信用环境就会异常紧张，经济也会出现萎缩。

　　以上，笔者是从房地产开发层面说明当前房地产信贷质量问题。黄有光教授认为，中国家庭负债率很小，房产抵押借债的部分，只占房产价值的约三分之一。这说明房价上涨多数不是由虚空的因素所造成的。确实，我国居民购房的杠杆率仍然是比较低的。虽然银行对个人住房消费贷款的按揭成数理论上可以达到八成，但在实际操作中出于风险考虑很多贷款的实际按揭成数应该更高，这样居民购房的实际杠杆率应在3倍以下。而且，通过新增购房贷款与住房销售额的比较，可以大致得到我国房地产的实际杠杆率。我国居民购房的杠杆率最高的2009年仅为1.58，这与当前泛滥的货币环境下我国购房现金支付比例过高的现实也非常吻合。

　　但是，在当前高企的房价下，较低的购房杠杆率也是居民无法承受过高债务负担的反映，而用于满足住房开支的过大也无疑挤占了其他消费增长的空间，这正是我国投资占比过大、消费乏力的结构性失衡的现实。目前，房地产贷款占信贷总量的五分之一左右，而购房贷款又占房地产贷款的近七成。银行在房地产的贷款集中度是最高的，甚至可以说，房地产一个部门已经绑架了整个银行信贷质量。因此，我们不能由于2011年房地产开发贷款不良率已由2005年的9.2%降至0.97%，住房按揭贷款不良率也仅为0.3%，就对房地产贷款质量高枕无忧。也许，现在的信贷违约仅是海水退潮的一个前奏。不久的将来，可能海滩上全是裸泳的人！

　　(作者为广东金融学院中国金融转型与发展研究中心客座教授，中国人民银行营业管理部副研究员)

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