素来被冠以“资本之王”的全球最大私募股权公司黑石集团(下称“黑石”)在中国房地产市场的一举一动都格外受人瞩目,而PE行业向来奉行的“密室文化”又让黑石格外的低调,倍显神秘,因此“进出”之间总能引发各种解读。自2011年以来出售上海的购物中心Channel One(调频壹广场)和广州的御景半岛等项目一度引发黑石撤出中国、“看空”楼市的论调后,2012年下半年起,短短半年多来,黑石再度浮出水面,联合顶新收购上海华敏帝豪大厦、与华润联手拿下江苏南通地块,并且参股中投、绿城合资公司四处拿地,再一次将目光瞄准了中国市场。
频繁出手 大陆投资显激进
2012年12月,市场传出消息,黑石联手中国台湾顶新集团以23亿元人民币的价格,收购了位于上海静安区北京西路968号的华敏帝豪大厦的写字楼部分。这是本轮房地产调控开始后,黑石在中国的首次大规模买入行动。
据了解,早在去年初,华敏帝豪与一位买家谈妥了单价5.2万元/平方米的价格,并签署了一份谅解备忘录,但由于结算条件及外围形势的影响,交易被迫搁浅。而黑石的谈判从去年5月前后开始,当时黑石想对帝豪大厦包括办公楼、酒店、商业在内的项目进行整体收购,价格超过70亿元,折算后均价约为33000元/平方米,但遭到了拒绝。华敏帝豪大厦共63层,高258米,总建筑面积约16万平方米,此次黑石收购的物业为约占该大楼整体物业面积20%的写字楼,价格约47500元/平方米。12月初,黑石与中国台湾顶新集团联合成立了顶杰(上海)置业有限公司。
五大行一位曾协助黑石在上海买卖楼宇的人士表示,此次买楼的价格比较适中,该项目目前的年租金回报率约在6.7%,“通过多轮谈判,先谈整体收购压低价格再寻找合作伙伴共同买楼是黑石的一贯动作。”
无独有偶,近日,黑石与华润合作的消息不胫而走。一位接近黑石的人士向时代周报记者透露,黑石与华润置地设立的合资公司,以超过人民币30亿元的价格购得江苏省南通市的一幅商办土地,楼板价约为1300元/平方米,未来将建设总建筑面积达60万平方米的综合体,包括购物中心、办公楼和住宅,这笔交易在去年10月份成交,并通过了商务部的审批。
去年10月,黑石大中华区主席梁锦松曾表示,中国的收入水平在提高,同时城市化还在继续,这些对房地产投资来说是利好,未来黑石在中国的投资会更激进一些,尤其是在房地产投资方面,“中国房地产的估值越来越具有吸引力。”
与此同时,梁锦松还透露,黑石的首只人民币基金仍在募集过程中。2009年,黑石与浦东新区政府签订金融合作备忘录,宣布将在浦东设立“百仕通中华发展投资基金”,目标募集约50亿元人民币资金,以浦东及上海周边地区为重点投资领域,目标是2012年底达到50亿元。
寻求本土合作觊觎高收益
事实上,早在2011年6月,绿城中国发布公告,绿城房地产与绿城阳光、合资伙伴甲及乙,于2011年6月3日订立协议,拟投资成立合资公司,合资公司注册资本为20亿元,绿城房地产、绿城阳光、甲方、乙方分别出资4.8亿元、1.2亿元、12亿元及2亿元,四方股权分别为24%、6%、60%及10%。
此后,合作方中的甲方、乙方浮出水面。甲方为中国投资有限责任公司旗下公司建银投资,乙方为黑石。合资公司中投发展有限责任公司(下称“中投发展”)定位为推动国家城市化进程的城市运营商,经营范围包括基础设施建设、公共设施和公用设施的投资建设管理,养老健康产业投资,工业项目、商业项目、服务业项目投资等。该合资公司成立后,就开始接洽北京昌平新城、密云新城等新城建设。
2012年11月,天津市滨海中心商务区核心地带推出8块地,被中投发展(天津)滨海有限责任公司竞得,成交总价为46.771亿元。
今年2月1日,北京密云县溪翁庄镇京密引水渠调节池东侧A-02、B-02、B-03、B-04地块二类居住、旅游业、托幼用地项目被中投发展购得,成交价格为9.25亿元。2月5日,中投发展再次以4.62亿元购得密云溪翁庄镇养老用地。对此,商业地产专家杨咏诗向时代周报记者表示,“这个也算是好事情,黑石此前在中国投资的一些项目是短期行为为主,也类似试水,看市场是否符合他们的投资方向、计划及回报,估计现在已经感觉到中国商业房地产有长远的回报收益,而且是稳定的现金流。因此,他们会采用另外一种财务方式,比如大规模跟一些开发商共同打造新的项目,这个不像现成项目收购过来改装一下重新招商拿出去那么快的周期,在建项目建设周期比较长,还有培育过程,最起码5年才会看到回报。由于对中国已经有一定了解,对开发商有一定信任度,对中长期商业地产的发展有信心,本身希望得到更高的回报,所以才采取参股合作的形式。”
“选择华润、中投这些比较大型稳妥的企业,他们也注重自己的品牌,不会随便冒险,对黑石来说也是保障,借助有实力的本地开发商,有更有利的入场成本,拿到相关开发权和地皮。在这种情况下他们加入的风险比较少,回报会比较高。”杨咏诗说。